Declaración para Comprador Extranjero — Titularidad de Tierras en Argentina

Última actualización: 2026-06-24

Esta declaración explica dos regímenes legales argentinos distintos que afectan a una persona humana o jurídica no argentina que compra tierras cerca de San Martín de los Andes (SMA), Neuquén. Tiene carácter exclusivamente informativo. The Ark no brinda asesoramiento legal, impositivo, de inversión ni financiero, y no determina, confirma ni garantiza si un comprador determinado es elegible para adquirir una parcela determinada. La elegibilidad la confirman el escribano público interviniente y las autoridades argentinas competentes, sobre los hechos de cada operación, al momento de la compra.

A quién se aplica

Esta declaración se aplica a cualquier persona humana o jurídica no argentina que considere la compra de tierras en Argentina, incluyendo ciudadanos y residentes extranjeros, sociedades constituidas en el extranjero y fideicomisos (trusts). También se aplica a una sociedad constituida en Argentina que esté controlada por capital extranjero, a la que ambos regímenes citados abajo pueden tratar como "extranjera". Determinar si un comprador o una estructura de tenencia es "extranjera" para cualquiera de los dos regímenes es una calificación legal que corresponde al asesor letrado y al escribano, no a The Ark.

Dos regímenes independientes pueden aplicarse a una misma compra en SMA, y son leyes distintas — no deben confundirse:

1. Ley 26.737 (Ley de Tierras Rurales) limita y condiciona la titularidad extranjera de tierras rurales.
2. Decreto-Ley 15.385/44 (Zona de Seguridad de Fronteras) exige la conformidad previa del Estado ("Previa Conformidad") para cualquier extranjero — urbano o rural — que compre dentro de la zona de seguridad de fronteras.

SMA y su zona circundante en Neuquén se encuentran dentro de la zona de seguridad de fronteras, por lo que el segundo régimen se aplica a prácticamente toda compra extranjera allí.

1 · Zona de seguridad de fronteras — Previa Conformidad

San Martín de los Andes está próxima a la frontera con Chile y se ubica dentro de la Zona de Seguridad de Fronteras, establecida por el Decreto-Ley 15.385/44. La zona de seguridad sobre frontera terrestre se extiende hasta 150 km desde un límite internacional terrestre; la zona marítima/lacustre se extiende hasta 50 km. El límite interno exacto de cada parcela sigue la cartografía redefinida por el Decreto 253/2018 y debe verificarse parcela por parcela mediante el escribano.

Dado que SMA se ubica bien dentro de los 150 km del límite terrestre con Chile, el supuesto de planificación es que la Previa Conformidad se aplica al comprador extranjero en casi todos los avisos de SMA. Confirmar parcela por parcela con el escribano.

Qué es la Previa Conformidad

Un comprador extranjero (o una entidad controlada por capital extranjero) que adquiera un inmueble dentro de la zona debe obtener la conformidad previa del Estado — la "Previa Conformidad" — antes de que la escritura pueda inscribirse legalmente. La aprobación se vincula con la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad (el órgano legal establecido por el Decreto-Ley 15.385/44), y el trámite es administrado actualmente por la Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras del Ministerio del Interior.

Nota: esta declaración indica al Ministerio del Interior como la autoridad operativa actual del trámite de Previa Conformidad. El ministerio administrador ha variado con el tiempo, y la cadena de competencia vigente exacta (la Comisión permanente frente al ministerio operativo) debe ser confirmada por el asesor letrado al momento de la compra (a confirmar por el asesor letrado).

Desde el 1 de noviembre de 2025, las nuevas solicitudes de Previa Conformidad se presentan a través de la plataforma federal Trámites a Distancia (TAD). La persona humana extranjera también debe acreditar situación migratoria regular mediante documentación emitida por la Dirección Nacional de Migraciones.

Plazos

La Previa Conformidad agrega tiempo a una compra extranjera. Las autoridades no publican un plazo legal fijo de tramitación, y el tiempo de procesamiento varía. Prevé que la compra demore varios meses adicionales, y pedile al escribano que confirme los plazos de tramitación vigentes antes de comprometerte (a confirmar por el asesor letrado).

Una compra realizada sin la Previa Conformidad requerida no puede inscribirse legalmente. El comprador extranjero debería condicionar toda seña o boleto de compraventa a la obtención de la aprobación.

2 · Titularidad extranjera de tierras rurales — Ley 26.737

La Ley 26.737 (Ley de Tierras Rurales), sancionada en 2011 y reglamentada por el Decreto 274/2012, restringe la titularidad extranjera de tierras rurales en Argentina. Que una parcela determinada de SMA se clasifique como "rural" o "urbana" es una calificación que se realiza bajo la ley y la confirma el escribano; las restricciones de abajo se aplican a las parcelas clasificadas como rurales.

Límites y condiciones

• Límite nacional / provincial / municipal. La tierra rural en titularidad extranjera no puede superar el 15% del total de tierra rural, computado a nivel nacional y a nivel provincial y municipal/departamental.
• Sub-límite por misma nacionalidad. Ninguna nacionalidad extranjera única puede poseer más del 30% dentro de ese 15%.
• Límite individual. Un titular extranjero está limitado a aproximadamente 1.000 hectáreas en la zona núcleo de mayor productividad, ajustado para otras regiones por un coeficiente zonal (el "coeficiente Patagonia"). El límite exacto de hectáreas que resulta del coeficiente patagónico es un cálculo que corresponde al asesor letrado y al RENTRE; esta declaración no indica una cifra específica (a confirmar por el asesor letrado).
• Prohibición sobre espejos de agua. Los extranjeros no pueden adquirir tierra rural que contenga, o sea colindante con, cuerpos de agua permanentes de magnitud. Esto es directamente relevante para las parcelas con frente costero alrededor de SMA (por ejemplo, cerca de los lagos Lácar, Lolog y Meliquina). Una parcela rural con frente de lago puede estar enteramente vedada a un comprador extranjero.

Certificado del RENTRE

Para parcelas rurales, el Registro Nacional de Tierras Rurales (RENTRE) emite el certificado que habilita la escritura bajo la Ley 26.737. El escribano lo obtiene y lo registra como parte de la transferencia.

Estado actual — sujeto a litigio

El estado de la Ley 26.737 es incierto y debe verificarse al momento de cualquier compra.

• El DNU 70/2023, artículo 154 (publicado en diciembre de 2023) buscó derogar expresamente la Ley 26.737.
• La derogación fue suspendida judicialmente, y la Cámara Federal de La Plata la declaró inconstitucional.
• La cuestión está pendiente ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

En consecuencia, los límites y la prohibición sobre espejos de agua rigen hoy, pero sólo por medida cautelar judicial, y su permanencia depende del fallo final de la Corte Suprema. El asesor letrado debe confirmar el estado vigente al momento de la compra (a confirmar por el asesor letrado).

3 · Qué hace y qué no hace The Ark

The Ark es una plataforma de marketplace en línea de información, comercialización y generación de prospectos (leads) para tierras argentinas. No es corredor inmobiliario, intermediario, agente, fiduciario, escribano, asesor financiero ni asesor de inversiones, y no retiene fondos de las operaciones. Las etapas reguladas que se detallan abajo las llevan adelante un corredor inmobiliario matriculado argentino independiente y un escribano público, no The Ark.

The Ark no:

• determina, confirma ni garantiza si un comprador determinado es elegible para adquirir una parcela determinada bajo la Ley 26.737, el régimen de zona de frontera o cualquier otra ley;
• presenta, obtiene ni garantiza el resultado de una solicitud de Previa Conformidad o de un certificado del RENTRE;
• brinda asesoramiento legal, impositivo, de inversión, migratorio ni financiero;
• actúa como tu representante legal, retiene tu seña ni lleva adelante la transferencia notarial.

La elegibilidad y el cumplimiento los confirman el escribano público y las autoridades argentinas competentes sobre los hechos de cada operación. Cualquier indicador de zona de frontera, zonificación o colindancia con agua mostrado en la aplicación es meramente indicativo y se genera a partir de datos de terceros y catastrales; no constituye una calificación legal. Sobre cómo se producen esos indicadores a nivel de parcela y sus límites, ver data-accuracy-geospatial-disclaimer.

4 · Pasos recomendados para un comprador extranjero

1. Contratá un abogado argentino independiente y elegí un escribano público antes de firmar nada.
2. Confirmá el estatus de zona de frontera de la parcela e iniciá temprano el trámite de Previa Conformidad; condicioná toda seña o boleto de compraventa a la aprobación.
3. Si la parcela es rural, confirmá la elegibilidad ante el RENTRE y verificá la prohibición sobre espejos de agua para tierras con frente de lago.
4. Confirmá el estado vigente de la Ley 26.737 (actualmente sujeto a litigio) al momento de la compra.
5. Encargá un estudio de título independiente (Informe de Dominio) a través del escribano.
6. Consultá a un asesor impositivo argentino/estadounidense sobre tus propias obligaciones de información (para personas estadounidenses, por ejemplo FBAR y el Formulario 8938 del IRS).

Referencias

• 02-ley-26737-ley-de-tierras — Ley 26.737 (límites a tierras rurales, prohibición sobre espejos de agua, RENTRE), Decreto 274/2012.
• 03-decreto-15385-zona-de-seguridad — Decreto-Ley 15.385/44, Zona de Seguridad de Fronteras, Previa Conformidad, Decreto 253/2018.
• data-accuracy-geospatial-disclaimer — límites de los indicadores de frontera, zonificación y colindancia con agua a nivel de parcela mostrados en la aplicación.
• Investigación: Legal/Audit/research/R6-foreign-land-border-zone.md — verificación de titularidad extranjera y zona de frontera (corrección del ministerio administrador; 150/50 km; litigio DNU 70/2023; prohibición sobre espejos de agua; encuadre de plazos).
• Investigación: Legal/Audit/research/R1-brokerage-corretaje-licensing.md — la línea plataforma-no-corredor (Ley 20.266, Neuquén Ley 2538).
• Investigación: Legal/Audit/research/R7-transaction-aml-crossborder-money.md — secuencia de transferencia y la postura de la plataforma como no corredor y no retenedor de fondos.

Decisiones

• La autoridad de zona de frontera se indica como la Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras del Ministerio del Interior (no Defensa), con la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad como órgano legal, conforme R6.
• El ancho de la zona de frontera se corrigió a 150 km terrestre / 50 km marítimo; se elimina la glosa previa de "50 km".
• El estado de la Ley 26.737 se presenta como sujeto a litigio (DNU 70/2023 art. 154 → suspendido → inconstitucional según la Cámara Federal de La Plata → pendiente ante la Corte Suprema), con la prohibición sobre espejos de agua agregada.
• No se indica como ley ningún plazo fijo de tramitación de la Previa Conformidad; se encuadra como "el tiempo de procesamiento varía, prevea varios meses".
• The Ark deslinda la determinación de elegibilidad, el asesoramiento y la retención de fondos; la elegibilidad recae en el escribano y las autoridades competentes.